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自贸区“布局” 楼市影响几何

发布时间 : 2018-08-06

     自2016年8月底获批,河南自贸区一直以来都颇受关注,这种关注度在近期进一步升温。7月19日,郑州市城乡规划局对《中国(河南)自由贸易试验区郑州片区空间布局规划(2017~2035)》(以下简称《布局规划》)进行了批前公示,规划形成“一轴串三环,双核带四心,三区共发展”的空间布局结构。

  在这一版的《布局规划》中有两个较大亮点:密集的轨道交通网络和对产业布局的注重。那么,此次规划确定后将对郑州自贸区区域内楼市产生怎样的影响?业内人士表示:产业用地的增加将增强区域的自身辐射力,其中,人们普遍关注的北龙湖和滨河国际新城将受到较大影响。

  区域发展影响深远

  郑州自贸区规划范围包含郑东新区、国家郑州经济技术开发区和金水区部分区域,总面积约73.17平方公里。其中,郑东新区最重要的商务功能区几乎全部涵盖,包括CBD、北龙湖、高铁站等区域;经开区则囊括了老城核心区和滨河国际新城,金水区占地较少,位于北龙湖附近。

  从2016年8月31日,国务院正式批复设立中国(河南)自由贸易试验区,到2017年3月15日,国务院印发《中国(河南)自由贸易试验区总体方案》,再到2017年4月1日,中国(河南)自由贸易试验区在郑州正式挂牌,郑州自贸区一直受到业内的持续关注。河南财经政法大学教授刘社曾言:“自贸区的落地将给郑州房地产市场的发展带来新机遇。自贸区的到来使得郑州物流、人流集聚,外来人口增多。同时,郑州将出现产业高地,带动郑州经济的发展。”

  而今,郑州市城乡规划局批前公示的《布局规划》又让人眼前一亮。产城融合、宜居宜业、交通路网密集……在融创华北区域集团中原公司营销总经理傅帅看来,郑州通过《布局规划》夯实了搭建城市未来高速发展通道的基石,同时也是对整体城市化发展空间布局的补足,使郑州自贸区整体布局将更加丰满,更加完善。

  正商·珑水上境项目相关负责人也表示,本次规划期限为2017~2035年。其中,近期为2017~2025年,远期为2025~2035年。此次规划一旦确定下来,对区域发展将影响深远。

  产业布局增添活力

  在观察一片区域的潜力时,有一个十分重要的指标:产业。“众所周知,房地产属于第三产业,其价值主要依靠第一、第二产业的支撑。”有业内人士表示,“优势产业对区域楼市会产生较大影响。若没有足够的产业,即使区域楼市再火爆,大部分人也无法就近就业,区域就将沦为‘睡城’。产业就犹如楼市的地基,决定着其是否能健康可持续地发展。”

  因此,此次《布局规划》中最受业内关注的一个方向便是大幅增加产业用地:规划产业综合用地866.79公顷,占建设用地面积的比例为12.58%。主要分布在龙湖北部区域、高铁站东南区域、航海路两侧区域以及滨河国际新城区域。

  产业用地的增加,意味着住宅、商务、商业等用地的削减。对于北龙湖这个曾以“纯粹、高端居住区”著称的区域来说,影响不可谓不大。规划图中显示,北龙湖北侧大片的住宅用地,甚至是商业、商务用地,都变成了产业用地。“在短期内,北龙湖的居住纯粹性肯定要受到影响,但是从长远来看,一定会增强北龙湖的综合辐射能力。”北龙湖某项目相关负责人告诉记者,“北龙湖未来将要被打造成为一座产城融合、宜居宜业的未来之城,实现区域可持续发展。而随着住宅用地的减少,意味着居住在北龙湖的机会将越来越小,区域物业的升值潜力不言而喻。”

  有业内人士同样认为:“以住宅为主导的高端住宅区对于周边片区的辐射能力是受到限制的,而北龙湖的北部区域有了新兴产业的注入之后,北龙湖的自身辐射力将得到有效提升。”

  另一边,和北龙湖同样受到关注的滨河国际新城情况也十分类似。“从对比图可以看出,滨河国际新城国际医院旁3大块住宅用地,调整后全部变为产业综合用地,而原来的商业水街商业用地也变成了产业综合用地。”滨河国际新城某项目负责人说,“综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地,例如商业、居住综合用地,科研设计、办公综合用地等。而降低住宅用地,提高综合用地比例,对于滨河国际新城来说,不仅有利于发挥产业对区域经济的进一步刺激作用,增加土地使用效率,还能增强区域商业开发优势和加快区域商业开发速度。为新城的整体发展提供多元化、更复合的动力。”

  宜居属性跃然纸上

  轨道交通作为一种大量快速的公共运输方式,在城市发展中起到了不可忽视的作用,正潜移默化地改变着其周围和整个城市的生活格局。根据《布局规划》,郑州自贸区将形成 “四横六纵”轨道交通网络格局,并以环形轻轨系统为补充。从规划图中可知,郑州自贸区每个片区的地铁都十分密集,少则3条地铁线,多则5条地铁线。“轨道交通的密集程度直接和土地价值挂钩。”业内人士表示,“郑州自贸区未来一定会形成强大的人流和物流,区域内密集的轨道交通布局和‘三环+九横四纵’BRT走廊布局将成为区域‘血管’,疏通区域内人群流动,提升区域发展潜力和宜居魅力。”

  此外,此次《布局规划》还有诸多方面将影响郑州自贸区的楼市发展。以北龙湖区域为例,某项目相关负责人表示:本次规划以“七区共发展,八心集优势”的空间格局统领区域产业发展。“八心”即龙湖国际服务核心、龙湖金融创新核心、CBD金融服务核心等。可以看出,北龙湖除了继续保持金融创新核心的定位之外,另外新增了国际服务核心的发展定位,这意味着北龙湖将被打造成为中原走向世界的对外交流发展高地,未来的北龙湖必将更具国际化魅力。“另外从《布局规划》里可知,生态环境是自贸区建设的重头戏,对于居者而言,生态环境有着较强的吸引力,成为生态高地后的郑州自贸区不仅能以区域活力吸引人,还将以生态宜居属性留住人,成为人才的集聚之地。”

  在傅帅看来,《布局规划》或将为郑州城市区域化发展画下一个新的主轴,“就如为蝴蝶画下了身体,将老城和新城这两扇翅膀联系在了一起,相信这新规划的躯体有能力也有实力,带动郑州自贸区翩翩起舞,带动中原走向更美好的未来”。

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