金钱不眠:一股近万亿的楼市暗流,在悉悉窣窣
2019-05-25 259

楼市里,暗流涌动。


突然止步的,是戛然而止的小阳春;突如其来的,是意料之外的调控加码。


两股力量割裂开来的暗沟下——


一股近万亿的楼市暗流,在窸窸窣窣。

一、这一个月的土地市场很不寻常。

前4个月,百强房企在二线城市的新增土储占比达到49%,攀升到近年的新高。


• 4月16日,杭州成交4宗宅地,成交总额126.32亿;

• 4月19日,厦门集美新城土拍,14家一线房企参与,165轮竞价,最终中海以30996元/㎡的楼面价取地,集美新城楼面价地王诞生;

• 4月23日,武汉集中成交10宗土地,总成交额228亿,其中融创砸下152亿,拿下其中4宗;

• 4月24日,苏州主城区成交5宗宅地,总成交额135.7亿元;

• 4.25-4.26,合肥两天集中成交25宗土地,成交额超过210亿;

• 5月9日,福州成交9宗土地,成交总额74.45亿,其中热门宗地,竞价149轮;

• 5月17日,郑州南龙湖土拍,广州越秀地产经过315轮竞价,以173%的溢价率取地,首进郑州……




4月份,二线城市的卖地收入在全国卖地总收入中占比70%以上。


4月份,热点二线城市卖地收入近3000亿,创2年内最高纪录。


这是近两个月来,土地市场上高溢价率土地的成交信息图——
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通过这张图,我们能发现影响未来趋势的两个非常重要的特征:


第一,高溢价土地全部出现在二线城市;


第二,100%以上的溢价率,100轮以上的竞价重出江湖。


这两个特征的背后,是一个至关重要的共识,这个共识来自于中国几乎全部的头部房企。


他们用脚投票,用金钱投票,用数千亿的资金投票,步调趋同且高度一致的认为:


到二线去,到强省会去,重仓它们!


坚持看好楼市,坚持看好强二线的未来,赌上个一两年后的“不错过”!

二、
前两天,跟一位在头部房企做投资拓展的朋友聊天。


这家房企刚刚以近200%的溢价率抢下了某强二线城市远郊的一宗土地。


我能从他的言谈之中,感受到一种嵌入骨子里的深深忧虑:




这种忧虑来自于,所有人对增量的渴求和恐惧。




首先,头部房企对于增量的渴求是无止境的。


他说,中国未来的房地产市场就是——




五六个5000亿房企,带着八九个3000亿房企和十来个1500亿房企一起玩儿,剩下的基本都是在陪跑中逐步泯灭。




所以,我们看到今年已经有不下15家房企喊出了向3000亿冲刺的目标。


所有人都削尖了脑门,想要挤进这个掌握游戏规则的集团中。


但是,现在问题的关键是,能帮助这群人快速做出增量的,只剩下二线城市。


一线城市已经越来越沦为强政策市。


现在京沪的随便一宗宅地上,都捆绑着30%-50%无法出售、无法流通的配建房,甚至比例更高。更关键的是,一线城市的调控政策,几乎让所有人都看不到短期放开的可能,流通和交易越来越趋向固化。


三四线城市已经越来越沦为透支市。


朋友的原话是,从去年下半年开始,他们三四线地市项目的成交量缩减了50%以上,一场棚改透支了一个城市未来五年的购买力。




半年换了两个项目总,结果两个项目总全撂下项目,跑到了省会城市。




一线城市政策固化了,三四线城市趴盘透支了,能给头部房企快速带来增量的只剩下二线城市。


其次,除了头部房企对“增量”极端渴望之外,还有另外一股力量对于”增量”的渴求也愈发强烈。


这股力量,来自于二线城市自身。


无数个国家城镇化的历程,告诉我们一个亘古未变的真理:




城市格局进化到最后,大概率还是三四个超级城市,带着七八个大型城市一起玩儿,剩下的基本上都是在陪跑中逐步边缘化。




所以,我们看到从去年开始无数个城市在搞抢人大战,在搞抢企业大战,在搞抢政策大战,在搞抢中心城市大战,在搞抢新区大战,在搞抢地铁大战……


但凡有点希望的城市都削尖了脑门,想要挤进那七八个大型城市中。


年后开始,一大批的二线城市上马了一大波的重点基建项目。




数十条地铁在济南、郑州、杭州、武汉等一大批省会城市、强二线城市批复落地;



杭州在搞钱塘新区、武汉在搞长江新区、南京在搞江北新区……一大批二线城市的新区基建在如火如荼的上马开建。




搞新区,搞路网的钱从哪里来?搞地铁、搞轻轨的钱从哪里来?


一切的一切,还是要从土地中来!


二线城市对于人口的渴求、对于钱的渴求,对于增量的渴求,要远超一线城市,更远超三四线城市。


最后,想要“增量”的,还有游离在房企和二线地方之外的,第三股力量。


2018年,我们的城镇化率是59.58%。

2030年,我们的城镇化目标是70%。


而目前一线城市的城镇化率已经远远超过70%,甚至都在90%以上。一线城市满载了,三四线城市短期内又顶不上。


能依靠的,能给城镇化快速带来增量的:只有夹在中间的二线城市。




4月8日,国家发改委官网发布《2019年新型城镇化建设重点任务》,放开或放宽户籍限制。




从某种意义上,这就是在鼓励人口流动,在鼓励通过人口向大城市的聚集,从而实现城镇化的数据提高。


二线城市对城镇化增量所能提供的贡献,要远超一线城市,更远超三四线城市。


大家都想要增量,宏观想要城镇化,头部房企想要地,二线城市想要钱。


于是,一拍即合。


于是——


我们能看到一股资本暗流,以每月数千亿,预期数万亿的速度,在所有人心照不宣的默契中,流入到了二线城市。


三、你问我,这会对楼市产生什么样的影响?


我就给你说一件小事儿吧。


上周四,成都的三圣乡成交了一宗住宅用地。




禹洲地产首进成都,把7850元/㎡的楼面价拍到了18400元/㎡。而宗地周边的二手房均价基本在17500-19000元/㎡左右。




俗套的“面粉贵过面包”重出江湖。


这宗土地成交之前,周边的二手房价格还在回调震荡周期中,朋友圈里还随处可见“诚心售、能谈价”;宗地成交之后,周边的二手房不仅挂牌价提上去了,连朋友圈的广告都没有了。


伴随这宗土地的成交,成都三圣乡的二手房,彻底触底站稳!


而版块内融创的一个限价新房,推出280多套房源,最最最保守的估计:报名人数超过7000人!


不出意外的话,又是一场“万人摇”的恶战。


再对标一下咱们前面讲的那些逻辑——




禹州挺进成都,不就是向规模冲刺的房企挺进二线城市要增量;

成都再现高溢价土地,不就是二线城市本身在向土地要增量




最终,二手房站稳了,新房万人摇了。


你问我楼市会怎么走,房价会怎么走?


你觉得楼市会怎么走,房价会怎么走?

四、
房企想要增量,二线想要增量,城镇化想要增量,所有人都想要增量。


增量倒逼下——资本向有增量的方向迁徙,人口向有增量的方向迁徙。


一股万亿资本暗流在窸窸窣窣,房价也在窸窸窣窣!


金钱永远不眠。


这场资本和金钱的迁徙,注定会影响未来三年内的中国房价格局,甚至会影响下一波的楼市行情到来。


我希望大家一定要重视这股力量,也恳请大家积极点赞转发,让更多的人,让更多的亲朋好友看到。


喊醒一人是一人,金钱不眠,谁先睡着谁先玩儿完。






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